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Sobre a calculadora de financiamento imobiliário
Um financiamento imobiliário é o maior empréstimo que a maioria das pessoas faz. Uma pequena diferença na taxa de juros por ano ou no prazo pode custar centenas de milhares de reais. Esta calculadora mostra primeiro o número que importa: a sua parcela mensal.
Digite o valor do imóvel, a entrada, a taxa de juros por ano e o prazo. O resultado muda enquanto você digita. Abra Mais opções para somar IPTU, seguro e taxas mensais. Assim você vê o custo *real* por mês, não só a parte do banco.
Você também vê o valor financiado, o total de juros, a data da quitação e um gráfico de como o saldo devedor cai ano a ano.
Como usar
- Digite o valor do imóvel e a taxa de juros por ano
- Defina a entrada em porcentagem ou em valor — os botões dão 5%, 10%, 20% e 25%
- Escolha o prazo (no Brasil, 30 anos é comum)
- Abra Mais opções para IPTU, seguro, taxas e uma amortização extra por mês
- Marque Mostrar uma tabela para cada ano para ver juros, principal e saldo de cada ano
O que tem na parcela do financiamento?
A parcela mensal costuma ter várias partes:
| Parte | O que é |
|---|---|
| Principal | A parte que reduz a dívida |
| Juros | O que o banco cobra por emprestar o dinheiro |
| IPTU | Imposto pago todo ano à prefeitura |
| Seguro e taxas | Por exemplo, o seguro da casa e o condomínio |
As duas primeiras formam a linha principal e juros do resultado. A calculadora soma o resto a partir de Mais opções.
Exemplos de parcela mensal
Financiamento de 80% do valor (20% de entrada), 30 anos a 11% ao ano, só principal e juros:
| Valor do imóvel | Financiado | Parcela mensal | Total de juros |
|---|---|---|---|
| R$ 300.000 | R$ 240.000 | R$ 2.286 | R$ 582.807 |
| R$ 500.000 | R$ 400.000 | R$ 3.809 | R$ 971.346 |
| R$ 800.000 | R$ 640.000 | R$ 6.095 | R$ 1.554.153 |
| R$ 1.200.000 | R$ 960.000 | R$ 9.142 | R$ 2.331.230 |
| R$ 2.000.000 | R$ 1.600.000 | R$ 15.237 | R$ 3.885.383 |
A linha de R$ 2.000.000 é o valor inicial da calculadora.
Como a taxa de juros muda a parcela
Um financiamento de R$ 1.600.000 em 30 anos:
| Taxa | Parcela mensal | Total de juros |
|---|---|---|
| 9,0% | R$ 12.874 | R$ 3.034.626 |
| 9,5% | R$ 13.454 | R$ 3.243.320 |
| 10,0% | R$ 14.041 | R$ 3.454.812 |
| 10,5% | R$ 14.636 | R$ 3.668.898 |
| 11,0% | R$ 15.237 | R$ 3.885.383 |
| 11,5% | R$ 15.845 | R$ 4.104.079 |
| 12,0% | R$ 16.458 | R$ 4.324.809 |
Cada 0,5% a mais custa cerca de R$ 600 a mais por mês neste financiamento.
30 anos ou 20 anos?
Um prazo mais curto tem parcela maior, mas você paga muito menos juros. Num financiamento de R$ 1.600.000:
- 30 anos a 11%: R$ 15.237 por mês, R$ 3.885.383 de juros
- 20 anos a 10,5%: R$ 15.974 por mês, R$ 2.233.779 de juros
Prazos curtos às vezes têm taxa menor também. Mude o prazo para comparar os dois em segundos.
Amortize mais, economize muito
Até uma amortização extra por mês pequena vai direto para o principal. No financiamento de R$ 1.600.000 a 11% em 30 anos, R$ 1.000 extras por mês quitam o imóvel em cerca de 21 anos e 4 meses e economizam cerca de R$ 1.329.000 em juros. Digite o seu valor em Mais opções para ver os seus números. As regras de amortização antecipada estão no seu contrato.
A entrada e outros custos
Com uma entrada maior, o financiamento é menor e você paga menos juros. Pense também nos custos da compra, como escritura, registro e impostos, que se somam ao valor do imóvel. Esta calculadora começa sem seguro do financiamento. Digite uma porcentagem nesse campo se o seu banco cobrar.
Perguntas frequentes
Como calculo a parcela mensal do financiamento?
A parte do banco é valor financiado × r ÷ (1 − (1 + r)^−n), em que r é a taxa mensal (a taxa anual ÷ 12) e n é o número de parcelas. A calculadora faz isso por você e depois soma IPTU, seguro e taxas.
Quanto posso pagar por um imóvel?
Uma regra comum é que o custo total de moradia não passe de cerca de 30% da sua renda. Teste vários valores do imóvel até a parcela caber. A calculadora de aluguel acessível usa a mesma ideia.
Uma entrada maior é melhor?
Em geral, sim. O financiamento fica menor, você paga menos juros e o banco costuma oferecer uma taxa melhor. Guarde também um dinheiro para reparos e uma reserva de emergência.
A calculadora inclui IPTU e seguro?
Só se você digitar em Mais opções: o IPTU como porcentagem do valor por ano e o seguro como valor por ano. Deixe vazio para ver só principal e juros.
Para que serve a tabela por ano?
Ela mostra, para cada ano, quanto dos seus pagamentos foi para juros e quanto para principal, e o saldo devedor. Nos primeiros anos, a maior parte da parcela é juros.
Isto é uma oferta ou um conselho financeiro?
Não. É uma ferramenta de planejamento. A taxa real, as tarifas e as regras vêm do seu banco.
Bom saber
- Funciona com qualquer moeda — escolha no topo
- Seus números são salvos só neste navegador
- Nada do que você digita é enviado para lugar nenhum
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